Lorsque l’on investit dans l’immobilier neuf à Chypre, la question des surfaces est l’un des points les plus mal compris par les investisseurs français. Les annonces parlent de m², parfois de surfaces impressionnantes, mais elles ne correspondent pas aux standards français, ce qui peut fausser totalement la lecture des prix, du rendement et même du confort réel du bien.
À Chypre, un m² affiché n’est pas forcément un m² habitable intérieur. Comprendre cette différence est indispensable pour investir sereinement.
Pourquoi les surfaces chypriotes ne suivent pas la logique française
En France, vous raisonnez en surface habitable intérieure, souvent appelée Carrez, qui exclut clairement :
- les terrasses et balcons
- les murs extérieurs
- les parties communes
- les surfaces non closes
À Chypre, notamment dans le neuf, les usages sont différents. Les promoteurs et agences communiquent souvent des surfaces dites “commerciales”, qui peuvent inclure :
- la surface intérieure (internal covered area)
- les terrasses couvertes (covered verandas)
- les terrasses non couvertes et rooftops (uncovered verandas)
- parfois une logique élargie propre au programme
Le problème n’est pas la méthode locale, mais la comparaison directe avec la France. Sans explication, le chiffre induit en erreur.
Les différents types de surfaces que vous verrez à Chypre (neuf)
Pour lire correctement une annonce chypriote, il faut distinguer plusieurs notions, qui sont rarement séparées dans les publicités grand public :
- Internal covered area
→ surface intérieure dans les murs extérieurs, la plus proche de l’habitable - Covered verandas
→ terrasses couvertes, très fréquentes à Chypre et souvent généreuses - Uncovered verandas
→ terrasses non couvertes, balcons - Common areas (selon les cas)
→ quote-part de parties communes parfois intégrée dans une logique globale
Le vrai piège, c’est lorsque toutes ces surfaces sont regroupées dans un seul chiffre, sans ventilation claire.
Pourquoi comparer les prix au m² sans recalcul est une erreur classique
Prenons un exemple très courant.
Un appartement neuf est annoncé à 100 m² pour 360 000 €.
Dans les faits, il peut très bien s’agir de :
- 70 m² réellement habitables à l’intérieur
- 30 m² de terrasses couvertes
En France, vous raisonneriez sur 70 m², pas sur 100.
Le prix au m² réel n’est donc pas celui que vous croyez, et toute comparaison devient biaisée.
C’est exactement ainsi que naissent :
- les fausses bonnes affaires
- les comparaisons erronées entre villes
- les incompréhensions sur le niveau réel des prix à Chypre
Comment raisonner correctement quand on est investisseur français
La règle est simple, et je la répète souvent :
raisonnez toujours en surface habitable intérieure.
Cela implique :
- isoler clairement la surface intérieure
- considérer les terrasses comme un bonus de confort, pas comme du m² habitable
- comparer uniquement des surfaces équivalentes entre elles
C’est la seule méthode fiable pour comparer :
- Chypre et la France
- Limassol, Paphos et Larnaca
- deux programmes neufs entre eux
La spécificité de Chypreimmo : une lisibilité 100 % française
C’est précisément pour éviter toute ambiguïté que Chypreimmo ne communique que des surfaces Carrez, avec une lecture strictement française.
Concrètement :
- seules les surfaces habitables intérieures sont mises en avant
- les terrasses sont toujours indiquées séparément
- le prix au m² est compréhensible sans recalcul
- aucune confusion possible entre surface utile et surface vendue
Vous savez exactement ce que vous achetez, comme si vous investissiez en France, tout en profitant du marché chypriote.
Cette transparence permet :
- de comparer objectivement les prix
- de raisonner correctement le rendement
- d’éviter toute mauvaise surprise après signature
Pourquoi cette clarté change réellement la qualité d’un investissement
Un investissement immobilier commence toujours par une bonne lecture des chiffres.
Une surface mal comprise fausse toute la stratégie : prix, rendement, valorisation, revente.
Avec une lecture en surfaces Carrez :
- vous comparez à armes égales
- vous parlez le même langage que votre notaire ou votre banquier en France
- vous gagnez en sérénité
- vous investissez avec des repères familiers
Dans le neuf, où les terrasses sont souvent généreuses, cette rigueur est indispensable.
Et très honnêtement, avec le recul… cela me fait souvent sourire
Je dois l’avouer : cela me fait souvent sourire lorsque je vois sur internet des annonces mettant en avant des prix au m² très bas à Chypre, présentés comme des opportunités exceptionnelles.
Dans la majorité des cas, ces chiffres sont complètement faussés, simplement parce qu’ils reposent sur des surfaces qui n’ont rien à voir avec une surface habitable intérieure française. Tout est mélangé : intérieur, terrasses, parfois même une logique de surface élargie propre au programme.
Le décalage devient encore plus parlant quand certains clients me disent, très sincèrement :
« Je ne comprends pas, c’est marqué 100 m², mais il n’y a qu’une chambre… »
En réalité, le bien est cohérent.
Ce “100 m²” correspond souvent à :
- 65 à 70 m² réellement habitables
- 25 à 30 m² de terrasses
Ce n’est pas le logement qui est mal conçu, c’est l’affichage qui est trompeur pour un regard français.
C’est exactement pour éviter ces incompréhensions, ces comparaisons biaisées et ces fausses impressions de “bon marché” que je privilégie une lecture en surfaces Carrez, claire et honnête.
Ce qu’il faut retenir avant d’investir à Chypre
- Les surfaces chypriotes ne suivent pas les standards français
- Le m² affiché inclut souvent des surfaces non habitables
- Comparer sans recalculer conduit à de mauvaises décisions
- Raisonner en surface Carrez est la seule méthode fiable
- Chypreimmo adopte volontairement cette lisibilité française
Un bon investissement commence toujours par des chiffres justes, compris de la même manière par tout le monde.
À Chypre comme ailleurs, la transparence sur les surfaces fait toute la différence.
