L’acquisition d’un bien immobilier à Chypre implique divers frais et taxes qu’il est important de comprendre pour optimiser son budget. Voici un aperçu complet et détaillé des coûts et de la fiscalité associés à un achat immobilier sur l’île.
Droits de timbre (Stamp Duty): paiement à l’achat
Cette taxe est due dans les 30 jours suivant la signature du contrat de vente et avant son dépôt au registre foncier.
Taux appliqués
- 0,15 % sur les premiers 170 000 € de la valeur du bien
- 0,20 % sur tout montant supérieur à 170 000€
Exemple
Pour un bien de 300 000 € :
- 170 000 € × 0,15 % = 255 €
- 130 000 € × 0,20 % = 260 €
- Total des droits de timbre : 515 €
Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA): paiement à l’achat
La TVA standard de 19 % s’applique sur les biens neufs achetés auprès des promoteurs.
Exemple
Pour un bien de 300 000 € HT, la TVA serait : 300 000 € × 19 % = 57 000 €
- Réduction de TVA pour les primo-accédants
- Taux réduit de 5 % applicable sur 130 m² pour les résidences principales dont la superficie ne dépasse pas 190 m² et une valeur de 350 000 €. Pour des propriétés entre 350 000 € et 475 000 €, la TVA à 5 % est limitée aux 130 premiers m².
Frais de transfert: paiement à l’achat
Pour les biens non neufs, les frais de transfert remplacent la TVA et sont dus au moment du transfert du titre de propriété.
Barème des frais de transfert
- 3 % sur les premiers 85 000 €
- 5 % de 85 001 € à 170 000 €
- 8 % au-delà de 170 000 €
Exemple
Pour un bien de 300 000 € :
- 85 000 € × 3 % = 2 550 €
- 85 000 € × 5 % = 4 250 €
- 130 000 € × 8 % = 10 400 €
Total des frais de transfert : 17 200 €
Frais municipaux et charges locales: chaque année
Les propriétaires doivent prévoir des coûts récurrents liés à l’entretien et aux services locaux.
- Taxes municipales : 85 à 250 € par an, selon la taille et l’emplacement du bien
- Frais d’assainissement : 50 à 200 € par an, en fonction de la valeur de la propriété
Taxe Foncière
0% – cette taxe n’existe pas à Chypre.
Impôt sur les plus-values: à la vente
En cas de revente, un impôt de 20 % s’applique sur les gains réalisés.
Exonérations possibles
- Jusqu’à 85 430 € de plus-values exonérées pour une résidence principale habitée au moins 5 ans avant la vente.
Les bénéfices réinvestis dans un autre bien immobilier à Chypre peuvent également être exonérés et aussi dans le cas de cession de parts de société (SCI) chypriote.
Exemple: cas d’une revente d’une résidence secondaire (donc sans abattement pour résidence principale):
À Chypre, la plus-value immobilière est calculée en déduisant le prix d’acquisition et les coûts associés du prix de vente. Certains coûts, comme les frais de rénovation, peuvent être déduits. Il existe un ajustement pour l’inflation, qui permet de réévaluer le prix d’acquisition à la valeur actuelle. Des exemptions ou abattements peuvent également s’appliquer, notamment en fonction de la durée de détention du bien.
Exemple
- Prix d’acquisition : 200 000€
- Prix de vente: 350 000€
- Frais de rénovation: 20 000 €
- Frais d’acquisition (ex. droits de mutation, notaire, etc.) : 10 000€
- Ajustement pour l’inflation (estimé à 15 % sur la période):
- Exonération possible : 17 086€ (montant fixe non cumulable avec un autre abattement comme celui pour la résidence principale)
- Taux d’imposition sur la plus-value : 20 %
Calcul de la plus-value imposable
- Prix de vente – Prix d’acquisition ajusté
- 350 000 € – (200 000 € + 30 000 €) = 120 000 €
- Déduction des frais éligibles
- 120 000 € – (20 000 € + 10 000 €) = 90 000 €
- Norme d’application de l’exonération
- 90 000 € – 17 086 € = 72 914 €
- Imposition sur la plus-value
- 72 914 € × 20 % = 14 582,80 € d’impôt
Frais de cession: à la vente
Lorsqu’un bien est vendu avant l’attribution officielle du titre de propriété, des frais de 0,5 % du prix d’achat sont dûs par le vendeur.
Exemple
Pour un bien vendu à 300 000 €, les frais de cession s’élèvent à :
- 300 000 € × 0,5 % = 1 500 €.
Résumé des taxes et frais
- Droits de timbre : 0,15 % à 0,20 % selon la valeur.
- TVA : 19 %, avec réduction à 5 % pour les primo-accédants.
- Frais de transfert : 3 % à 8 % pour les biens non neufs.
- Frais municipaux : 85 à 250 € par an.
- Impôt sur les plus-values : 20 %, avec exonérations sous conditions.
- Frais de cession : 0,5 % pour les ventes anticipées.
Pour un achat en toute sérénité, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal local afin de maximiser les avantages fiscaux et optimiser votre investissement.
